Paramètres du prêt
Résultats de simulation
Répartition du coût total
Tableau d'amortissement - Année 1
Résumé de l'année 1
| Mois | Mensualité | Capital | Intérêts | Assurance | Total/mois | Restant dû |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 0 € | -729 € | 729 € | 0 € | 0 € | 250 729 € |
| 2 | 0 € | -731 € | 731 € | 0 € | 0 € | 251 460 € |
| 3 | 0 € | -733 € | 733 € | 0 € | 0 € | 252 194 € |
| 4 | 0 € | -736 € | 736 € | 0 € | 0 € | 252 929 € |
| 5 | 0 € | -738 € | 738 € | 0 € | 0 € | 253 667 € |
| 6 | 0 € | -740 € | 740 € | 0 € | 0 € | 254 407 € |
| 7 | 0 € | -742 € | 742 € | 0 € | 0 € | 255 149 € |
| 8 | 0 € | -744 € | 744 € | 0 € | 0 € | 255 893 € |
| 9 | 0 € | -746 € | 746 € | 0 € | 0 € | 256 640 € |
| 10 | 0 € | -749 € | 749 € | 0 € | 0 € | 257 388 € |
| 11 | 0 € | -751 € | 751 € | 0 € | 0 € | 258 139 € |
| 12 | 0 € | -753 € | 753 € | 0 € | 0 € | 258 892 € |
Guide Complet du Crédit Immobilier (Repères actuels)
S'engager sur un prêt immobilier de 20 ou 25 ans est souvent la décision financière la plus importante d'une vie. Voici les règles incontournables imposées par les banques pour valider un dossier de financement.
La Règle des 35% (Normes HCSF)
Aujourd'hui, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) interdit formellement aux banques de prêter à un taux d'endettement supérieur à 35% assurance incluse (avec une marge de dérogation très limitée).
Contrairement aux idées reçues, les banques calculent ce ratio sur votre "Net Avant Impôt", bien que la réforme du prélèvement à la source ait rendu la lecture des fiches de paie plus complexe.
Le Poids de l'Assurance (TAEA)
L'assurance emprunteur représente souvent le deuxième coût le plus important après les intérêts bancaires, soit entre 10% et 30% du coût total d'un crédit.
- L'assurance couvre les risques de Décès, Perte d'Autonomie (PTIA), et Incapacité/Invalidité (ITT/IPT).
- Loi Lemoine (2022) : Vous pouvez résilier et changer d'assurance à tout moment. Opter pour une délégation d'assurance externe fait souvent économiser des milliers d'euros.
L'Impact de la Durée : Le Piège des Intérêts Composés
Il est tentant d'allonger la durée du crédit (ex: passer de 20 à 25 ans) pour baisser sa mensualité et emprunter plus. Cependant, le coût du crédit explose de façon exponentielle car la banque prend un risque plus long, et le taux d'intérêt facturé sera plus élevé. Un prêt de 25 ans peut coûter presque le double en intérêts qu'un prêt de 15 ans pour le même capital.
Rappel sur l'Apport Personnel :
Notre simulateur calcule purement l'amortissement. N'oubliez pas qu'une banque exige aujourd'hui 10% d'apport minimum (pour régler les "frais de notaire" et garanties) afin de financer un projet à 100%. Un accord de principe n'a pas de valeur légale, seul le dépôt du dossier complet avec signature de l'offre de prêt fait foi.
Comprendre le Calcul d'un Prêt Immobilier (Tableau d'Amortissement)
Lorsque vous empruntez 200 000 € à la banque, vous ne remboursez pas une part constante de capital tous les mois. Le système bancaire européen repose sur le principe du prêt amortissable à mensualité constante. Cela signifie que votre mensualité reste identique pendant 25 ans, mais sa composition interne (intérêts vs capital) change radicalement mois après mois, dictée par l'observation des taux de la Banque de France.
Le Piège des Intérêts Bancaires
La courbe d'amortissement est mathématiquement très asymétrique : l'emprunteur régularise le risque de la banque en priorité.
- Les premières années : Si votre mensualité est de 1000€, il est possible que 700€ partent au portefeuille de la banque (loyer de l'argent) et seulement 300€ remboursent votre véritable dette immobilière.
- La revente précoce : Si vous revendez votre appartement dans les 3 premières années, la lecture du décompte de remboursement anticipé montrera que vous devez presque l'intégralité du capital initial à l'établissement prêteur.
TAEG et Pénalités (IRA)
Ne regardez jamais le "taux nominal" affiché par le banquier en lettres immenses.
- La seule vérité juridique définie par le Code de la Consommation est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Il inclut le taux de base, l'assurance emprunteur obligataire (ADI), et les frais de garantie (Crédit Logement).
- Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) : Si vous soldez le prêt grâce à un rachat par la concurrence, la banque exigera légalement une pénalité (max 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû). Un point crucial à négocier lors de l'édition initiale de l'Offre de Prêt.
